一、总则

（一）编制目的

为全面落实国家、省要求各城市编制“十四五”住房发展规划有关工作部署，落实好“一城一策”、因城施策、城市主体责任的长效调控机制的重要举措；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，全力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标任务；加强对中心城区住房建设的统筹与指导，合理安排住房供应规模、时序与布局，努力满足首套刚需、支持改善需求、遏制投资炒房；健全住房市场体系和住房保障体系，有序开展老旧小区环境综合整治，引导和促进房地产市场持续、稳定、健康发展，加快实现全体人民住有所居，满足人民群众日益增长的对美好生活的向往,推动宣城市房地产事业高质量发展。

（二）编制依据

1.中共中央办公厅、国务院办公厅《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（中办发〔2019〕52号）

2.国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）

3.国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23 号）

4.国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）

5.住房和城乡建设部《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（建房〔2018〕11号）

6.住房和城乡建设部《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号）

7.住房和城乡建设部等六部门《绿色社区创建行动方案》（建城〔2020〕62号）

8.安徽省人民政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的通知》（皖政办〔2016〕63号）

9.安徽省人民政府办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》（皖政办〔2020〕21 号）

10.安徽省住房和城乡建设厅等六部门《关于贯彻落实整顿规范住房租赁市场秩序的意见的通知》（建房规〔2020〕22号）

11.安徽省住房和城乡建设厅等六部门《安徽省绿色社区创建行动实施方案》（建城〔2020〕62号）

12. 安徽省住房和城乡建设厅《关于加快推进“十四五”住房发展规划编制工作的通知》

13.《安徽省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》

14.《安徽省“十四五”城市住房发展规划》（征求意见稿）

15.《宣城市城市总体规划（2016-2030年）》

16.《宣城市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》

17.《宣城市城市建设“十四五”规划》

18.《宣城市市区“十四五”老旧小区改造规划》

19.《宣城市市区“十四五”棚户区改造及配套基础设施建设规划》（方案稿）

20.《宣城市本级经营性国有建设用地使用权土地储备三年滚动计划(2021-2023年)》

（三）规划范围及期限

规划范围：东至水阳江、人和路-麻姑山路以东约600米，西至极盛路，南至500KV高压廊道和川气东送廊道，北至青弋江大道以北1000-1500米、新皖赣铁路和铜南宣高速，包括金坝和向阳街道的城市集中建设区，总面积约288平方公里。

二、“十三五”住房发展回顾

“十三五”时期，宣城市认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于房地产市场调控等一系列决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，连续制定并出台了《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》等五个规范性文件，保持了房地产政策的连续性和稳定性，构建了房地产调控长效机制，完善了住房市场体系和住房保障体系，在推动经济产业、人口发展方面取得积极成效，住房发展呈现以下特点：

（一）居住空间逐步拓展

“十三五”期间，中心城区居住用地从11.2平方公里增长到14.1平方公里，增长了25.89%；中心城区人均居住用地指标从26.99平方米增长到28.25平方米，增长了4.67%，人均居住用地指标略有提高。

（二）住房条件明显改善

“十三五”期间，宣城市城镇居民人均住房建筑面积由2016年38.0平方米增加至2020年40.4平方米，低于安徽省同期平均水平42.1平方米，略高于全国平均水平40.0平方米。中心城区累积改造城镇老旧小区49个，房屋建筑面积约193万平方米，惠及居民2.1万户，总投资约3.8亿元，城镇住房功能和配套设施逐步完善，居民住房条件明显改善。

“十三五”期间城镇人均住房面积变化情况

数据来源：2016-2020年统计公报

（三）住房保障力度持续加大

“十三五”期间，住房保障覆盖面逐步扩大，保障条件不断放宽，保障性住房供给有效增加。共完成各类棚户区改造1.26万户，分配9800套公共租赁住房，基本实现低保、低收入家庭应保尽保，城镇中低收入家庭住房条件明显改善。

（四）改善性住房需求显著增加

“十三五”期间，面积在120平方米以上的改善性住房，在中心城区户型面积销售占比中，由2016年的15.2%增长至2020年的37.5%。改善需求显著增加。

（五）开发建设规模稳步增长

“十三五”期间，中心城区累积完成房地产开发投资381.8亿元，其中商品住房开发投资304.1亿元，年均增长7.8%；商品住房累积新开工面积733万平方米，年均新开工146.6万平方米；商品住房累积均竣工面积395万平方米，年均竣工79万平方米。

“十三五”期间中心城区房地产投资情况

数据来源：市住建局

（六）供销比例基本平衡

“十三五”期间，累积批准预售新建商品住房面积672.2万平方米，累积销售新建商品住房面积680.2万平方米，年均供销比约0.99（南京等城市房地产市场研究报告，合理区间为0.8-1.2）；二手住房累积成交面积238.5万平方米，二手住房与新建商品住房成交套数的比值为1:2.5。

“十三五”期末，中心城区住房库存面积约177.7万平方米，其中：商品住房86.8万平方米，去化周期7个月，处于合理区间；已建设待分配安置房约90.9万平方米。同期，已出让土地未申请预售的商品住房面积约240万平方米。

“十三五”期间中心城区商品住房供、销情况

数据来源：市住建局

（七）供地节奏总体平稳

“十三五”期间，中心城区供应的商服和住宅用地共计46宗4348亩（约289.8公顷）。（不含融资地块及加油站、批发市场用地）

“十三五”初，随着棚户区改造的大力推进以及棚改货币化安置的推行，住房需求开始释放，土地供应增加；随着市场稳定，土地供应呈平稳态势；“十三五”末，受“新冠”疫情影响，住房市场趋冷，土地供应有所减缓；随着疫情减弱，住房市场将逐步回暖，土地供应将同步增加。

“十三五”期间中心城区商服及住宅用地供应情况

数据来源：自然资源和规划局

（八）人才安居稳步推进

“十三五”期间，中心城区人才安居体制机制不断健全，人才住房筹建工作稳步推进，2018年印发实施《宣城市“宛陵聚才行动”人才公寓政策实施细则（试行）》（建房〔2018〕274），确定采取用人单位自建、公租房转换、政府购买服务兜底等多种方式，推进人才公寓筹集。为进一步推动各类人才在我市中心城区安居创业，市人才工作领导小组办公室正在制定《关于进一步加快人才集聚推动企业高质量发展的若干政策》，待印发实施后，切实保障人才的住房需求。

数据来源：市住建局

（九）“十三五”规划实施情况及总结

“十三五”规划中：“十二五”末，住房库存约67万平方米，规划至“十三五”末，城区人口65万人，新增供应住房5.97万套，620万平方米。 

 “十三五”期间，城区人口增长至50万人，累计供应住房5.92万套，672.2平方米；累计销售住房5.99万套，680.2万平方米。基本达成“十三五”规划目标。

“十三五”期间，宣城中心城区房地产市场总体呈现平稳健康发展态势，基本实现供求总量基本平衡、结构基本合理,房价基本稳定的调控目标，居民改善性住房需求成为住房发展新动力；住房保障体系不断完善，保障性安居工程稳步推进；老旧小区改造成果显著，人居环境得到进一步改善，人民群众居住获得感不断增加。

三、发展形势分析

（一）发展机遇

1．区域战略的叠加优势，带来良好的住房发展动力。

宣城是皖苏浙省际交汇城市，是上海、南京、杭州、合肥等省会城市地理几何中心，是长三角27个中心区城市之一，也是长三角G60科创走廊成员城市、南京都市圈成员城市、杭州都市圈观察员城市，拥有众多国家和区域性战略叠加的区位优势。随着京福高铁、杭黄高铁以及商合杭高铁等相继建成运行和芜宣机场的正式通航，宣城与长三角主要城市实现了一小时交通圈。便捷的交通条件有助于宣城市融入南京都市圈、皖南文化旅游示范区、长三角城市群等区域，有助于芜马宣经济圈的构建，带动区域一体化发展，促进产业升级转型，同时产业发展为深入推进新型城镇化提供动能，为住房发展带来推动力。

2．城镇化水平不断提高，扩大住房消费市场。

2020年宣城市常住人口250万人，城镇化率60.82%，低于全国（63.89%）平均水平，仍有大量农业人口未进入城镇，未来城镇化发展的潜力较大。随着宣城市战略地位提升，产业和资本要素加速集聚，将有效促进宣城市就业岗位增长。随着户籍制度改革不断深化，为农民进城创造条件。

3．人居环境显著提升，满足高品质住房需求。

宣城是安徽省唯一的首批国家生态文明建设示范市，国家生态县全覆盖，荣获中国健康养生休闲度假旅游最佳目的地。宣城是国家低碳试点城市、国家森林城市、国家园林城市、全国绿色发展优秀城市、全国第二批生态文明先行示范区。境内森林覆盖率达60%，空气优良率超90%，PM2.5平均浓度为33微克/立方米，空气优良天数比例92.6%，空气环境质量常年达到国家二级标准。集中式饮用水水源地水质达标率保持100%。同时，以“一山一湖三河十园”为主体，城市绿道和街头游园为补充的城市绿化体系基本建成，人均公园绿地面积达到15平方米以上。随着宣城市城市建设水平、基础设施和公共服务水平全面提升，增强周边乡镇居民向中心城区集聚，满足更多居民对高品质住房的需求。

（二）面临挑战

1.住房品质有待提升。随着保障房建设和房地产市场的快速发展，目前城市居民基本居住要求已满足，住房消费理念实现了从量到质的提升，居民购房更加关注项目规划设计、套型面积、建设质量、景观环境、公共配套、物业管理、售后服务、居住群体等因素，但中心城区商品住房同质化程度高，高品质楼盘较少，房地产开发建设水平有待进一步提升。

2.配套设施有待提升。近年来，随着土地出让，一些住宅小区相继建成并交付使用，但与住宅小区相配套的中小学、医院、菜市场、商场、水电气和公共交通等配套设施规划建设滞后，影响了城市居民的正常生产、生活。

3.房屋租赁市场有待完善。中心城区住房租赁较为活跃，尤其是学区附近租赁住房出现一房难求的状况，居民主要通过房产中介机构、网络平台和户外广告栏中提供的出租房源信息，缺乏专业的住房租赁企业，住房租赁信息不对称，住房租赁市场培育机制不完善。未建立完善的房地产交易市场和住房租赁信息发布系统，房管、公安、城管、市场监管、街道办事处等部门之间尚未形成有效合力。

4.土地供应保障有待加强。近几年，中心城区已出让的土地中普遍存在征地拆迁难、杆线迁移难、基础设施配套不全等问题，未严格落实净地出让，导致责任界定模糊，缺乏制约和处罚机制，严重影响项目按期开工建设。

四、总体思路和发展目标

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，认真贯彻落实习近平总书记考察安徽重要讲话指示精神，坚持稳中求进工作总基调，科学把握新发展阶段，坚决贯彻新发展理念，服务构建新发展格局。坚持以人民为中心的发展思想，始终把解决人民群众住房问题作为出发点和落脚点。突出住房的居住属性，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本定位，满足首套刚需，支持改善需求、遏制投机炒房。坚定稳地价、稳房价、稳预期调控目标，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，着力防范化解房地产市场风险。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，努力实现让全体人民住有所居。

（二）总体思路

健全城镇住房基本保障体系，持续提升公租房保障能力，不断增强困难群众对住房保障的获得感、幸福感和安全感。有序开展老旧小区环境综合整治，切实改善群众生活生产环境，提高老旧小区居民的幸福指数；建立多层次商品房供应体系，满足首套刚需，支持改善需求；培育和发展住房租赁市场，特别是长期租赁，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，更好的为租赁利益相关方服务；加强房地产市场监管，着力防范化解房地产市场风险。

（三）基本原则

1.坚持房住不炒，突出居住属性。牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期，建立房地产长效管理机制。突出住房居住属性，抑制投资投机性购房，多方式满足不同层次居民住房需求，促进住房消费健康发展。

2.坚持市场为主，加强政府保障。充分发挥市场在住房资源配置中的决定性作用，统筹考虑住房市场供应与政府住房保障的有效衔接，实行政府兜底，提升住房保障水平和保障能力，推动有效市场和有为政府更好结合，完善住房市场体系和住房保障体系。

3.坚持深化改革，推动创新发展。以改革创新为根本动力，统筹兼顾住房发展同实体经济之间的关系。完善人口、土地与住房联动机制，加强住房与人口落户、义务教育等相关政策的协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性和协调性。

4.坚持质量优先，适应美好生活。加强住房市场前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进，转变住房开发模式，加强老旧小区改造，依靠科技进步和创新，提高住房建设质量，提升住房品质，改善居住环境，增加住房新供给，逐步满足人民群众对美好居住生活的向往。

5.坚持因城施策，落实主体责任。切实提高政治站位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，根据经济和社会发展水平，因城施策，落实城市主体责任，把新发展理念贯穿住房发展全过程，实现住房发展更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全。

（四）发展目标

1.人口规模测算

假设一段时期内，户籍人口和暂住人口保持稳定的增长率，运用计算方程：Y =C*(1+X)t。其中：Y代表预测年份总人口，C代表基期年总人口，t代表年份，X代表年均增长率。这一方法受人为因素影响较大，但其结果能够较为准确反映对未来城市人口增长的理性判断。

根据现行城市总体规划， 2020 年中心城区人口为 65 万人，2030年中心城区人口为100万人。

目前，宣城市城镇化水平已经达60.82％，而根据城市化发展普遍规律，在城镇化30％～70％阶段是城镇化加速发展的阶段。随着长三角区域一体化发展提升至国家战略与G60科创走廊建设战略的实施，宣城市社会经济发展迎来了千载难逢的机遇，具备了实现跨越式发展的基础条件。“十四五”期间，宣城市城镇化发展递增速度按年均1.5个百分点预测，则 2025 年城镇化水平达到70.21％。

综合考虑现状条件、城市总体规划规模目标以及未来发展前景,预测至2025年，中心城区人口规模将达到80万人。

宣城市中心城区现状常住人口约50万人，“十四五”期间，中心城区新增常住人口约30万人，其中预计约10%计3万人为外来短时务工人口、上学及陪读人口，需要通过租房解决住房需求，预计购房需求新增人口约27万人。

2.住房需求预测

（1）总需求

人均住房面积测算：2020年全市城镇居民人均住房建筑面积为40.4平方米，按照“十四五”末新增人口人均住房建筑面积达到44平方米目标，则“十四五”期间共需供应商品住房面积达到1337.4万平方米。新增人口需1188万平方米；现状改善按七普九个街道41.5万人测算，新增149.4万。

2020年底中心城区住房库存约177.7万平方米，已出让土地未申请预售的商品住房面积约240万平方米，预计“十四五”期间，宣城市中心城区最终供应住房面积约919.7万平方米。

（2）保障性租赁住房(人才公寓)

根据《宣城市发展保障性租赁住房计划安排》，拟在2023年-2025年探索通过在出让地块配建保障性租赁住房等方式，每年筹建200套，则“十四五”期间需供应保障性租赁住房600套。按照平均户型面积70平方米、平均容积率2.0、10%的配套设施进行测算，保障性租赁住房(人才公寓)建筑面积约4.7万平方米，建设用地面积约2.3公顷。

（3）安置房

目前，已拆迁未安置以及纳入2021年城市建设计划待征迁项目，安置房缺口约3940套。同时考虑“十四五”期间，中心城区计划实施8个棚改项目，安置房约需2250套（除去已纳入2021年年度建设计划的三峡移民棚改项目）。则“十四五”期间，共需配建安置房约6200套。按照平均户型面积100平方米、平均容积率2.0、5%的配套设施进行测算，安置房建筑面积约65万平方米，建设用地面积约32.5公顷。

（4）商品住房

根据上述住房需求预测，最终确定商品住房需求约850万平方米。按照平均户型面积120平方米、平均容积率1.8、10%的配套设施进行测算，需要商品住房约7.1万套，建设用地面积约525公顷。

（5）市场化租赁

中心城区租房以陪读租住及短时务工合租为主，平均每户（套）按2人，测算租赁住房需求约1.5万套，建筑面积约130万平方米。综合考虑宣城市租赁市场房展形式，预计“十四五”期间，租赁住房供应仍以市场盘活方式为主。

3.发展目标

“十四五”期间，规划新增各类住房7.78万套，总建筑面积约919.5万平方米，其中：新增供应新建商品住房7.10万套，建筑面积850万平方米；筹集建设保障性租赁住房(人才公寓)600套，建筑面积约4.7万平方米；筹集建设安置住房6200套，建筑面积约65万平方米。“十四五”住房发展预计需建设用地约559.8公顷，平均每年约112公顷。

同时，完成190个老旧小区， 5.3万户改造；推进8个棚户区，2600户改造。

五、“十四五”时期住房发展主要任务

（一）完善房地产调控政策工具

1.健全土地供应制度

加强住房用地供应源头管理。根据宣城中心城区经济社会发展水平、人口规模和结构变化、住房供给关系等因素，科学编制住房用地年度供应计划和三年（2021-2023年）滚动计划，适时向社会公布。

健全住房用地出让方式。依据房地产市场和出让地块实际情况，采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售、竞安置房或竞租赁住房等多种方式供应住房用地，防止出现区域性总价、土地或楼面单价大幅波动等现象。提高住房用地占新增国有建设用地供应量比例，新建住房供应优先保障普通商品住房、保障性住房、租赁住房，统筹考虑高档住房需求。

提高存量住房用地利用效率。全面查清已供房地产开发项目开发现状，对因政府及有关部门原因造成未按《国有建设用地使用权出让合同》约定时间开工建设的住房项目，相关单位要加快土地房屋征迁、规划审批等工作进度；对因开发企业自身原因造成未按《国有建设用地使用权出让合同》约定时间开工建设的住房项目，督促开发企业加快开发建设，增加住房供应；对拒不配合整改构成闲置土地的，严格按照《闲置土地处置办法》依法处置，有效盘活已供地块利用效率。

2. 加强住房金融监管管理

强化房地产金融监管。各金融机构要合理控制房地产信贷增速和增量，稳妥压降房地产信贷集中度，特别要防范增速过快的风险。要加强政策、形势、行业研究，持续关注所在区域房地产市场变化，适时开展压力测试，加强抵押物动态管理、逾期贷款实时监测，严控新增风险，严格审查房地产交易行为的真实可靠性，防止发生假按揭、资金链断裂、未完工及买卖纠纷等导致的批量违约风险，避免引发系统性风险。

建立购地资金来源审查制度。严格落实购地使用自由资金的规定，土地竞买人应详细填报购地资金来源情况并出具书面承诺。

强化个人住房信贷管理。实施差别化住房信贷政策，强化借款人资格审查。严格执行收入认定标准和月供收入比要求，准确核定借款人真实收入。严格审查购房资金来源，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。

用足用好公积金政策。改进和完善住房公积金缴存、提取、使用与监管机制，进一步扩大住房公积金覆盖面，全力推进民营企业建立住房公积金制度，支持灵活就业人员缴存住房公积金。住房公积金优先满足购买首套和首套改善性住房的住房公积金信贷支持，支持职工依据宣城市人民政府批准或房地产管理部门发布的指导性租金标准，按年度提取住房公积金支付房租。

3. 落实住房有关税收政策

深化落实住房相关税收政策。落实保障性住房税收优惠和差别化的住房信贷政策，支持合理的自住需求，抑制投资投机性需求。落实好各项税收政策，支持和促进住房租赁市场与居住类物业服务行业的健康发展。

支持新市民购房消费。为促进农业转移人口有序融入城市，对农村进城务工人员首次在中心城区购买唯一新建普通商品住房的，落实既有优惠政策；对于符合人才强市相关政策中的人员，按照相关政策落实购房、租房等系列优惠政策。

（二）推进住房高品质发展

优化商品住房供应结构。为对标沪苏浙，以及满足群众对美好住房小区的期盼，指导开发企业进一步优化商品住房结构，切实增加120平方米以上大户型商品住房的占比，提高市场供应的有效性，最大限度发挥住房的使用功能，加快满足当前居民“住有所居”转向“住有宜居”,不断增强居民的获得感和幸福感。

严格执行既有政策规定。严格执行《关于提升新建城市居民区规划设计水平的实施意见》、《宣城市市区住房小区安全防范设施建设管理实施办法》和《加强宣城市区新建住房小区附属道路及排水工程管理的通知（试行）》、《关于规范房地产开发建设行为的通知》等提升商品住房品质文件规定，让既有政策落地落细。同时根据居民住房消费需求升级，不断完善相关政策规定，切实提升住房品质。

提高住房建筑工程质量。落实住房建设单位工程质量首要责任，严格执行法定程序和发包制度，保证合理工期和造价，全面履行质量管理职责，严格工程竣工验收，及时组织施工、监理等单位在住房工程竣工验收前，进行分户验收，未组织分户验收或分户验收不合格，不得组织竣工验收。建立质量终身责任信息档案，落实竣工后永久性标牌制度，强化质量主体责任追溯。严格履行质量保修责任，推进质量信息公开，切实保障商品住房和保障性安居工程等住房工程质量。

提升商品住房品质。实施绿色健康住房创建行动，全面建立房屋建筑绿色标识制度。推动智能建造与新型建筑工业化协同发展，鼓励普通商品住房项目采取装配式建设方式，明确住房全装修中产品品牌、型号、批次、规格等，并在购房合同中约定违约责任，强化对全装修质量监管。对已规划的城市教育、医疗、商业等配套设施，要加快建设进度，实现基础设施建设、城市规模扩展、居民生活保障相统一。对房地产开发项目配建的公建配套，应纳入项目首期建设，并在工程规划许可、施工许可、预售许可、不动产登记等环节把关，保证建设时序，优先投入使用。

推动住房领域智慧化建设。加强住房和社区的信息基础设施建设，逐步实现5G网络全覆盖。强化智能产品在住房中的设置，对新建商品住房，明确设置智能门禁、视频监控、楼宇对讲、入侵报警、火灾自动报警等智能技防产品要求；鼓励设置健康、舒适、节能类智能家居产品。鼓励预留居家异常行为监控、紧急呼叫、健康管理等智能产品的设置条件。鼓励既有住房进行自动化、数字化、网络化改造，应用数字化、智能化、智慧化技术，打造智慧互联的住房项目，推进智慧社区和智慧城市建设。

增加新型住房产品供给。鼓励新建商品住房执行适老性设计标准。在老龄化较为严重的片区，按照“宜租则租、宜售则售”的思路，适度新建适老性社区。支持既有住房实施适老化改造，按照老年人生理和心理特征，通过置换、改建等方式，配套建设社区居家养老服务设施，有条件的小区可增加居民家庭适老助老呼救系统。

（三）健全城镇住房保障体系

保障城镇中低收入住房困难家庭。根据宣城市“十四五”社会经济发展目标，继续强化公租房保障，采取公租房实物保障和租赁补贴相结合的方式，继续做好公租房保障工作，力争对低保低收入家庭应保尽保。

加大对符合条件新市民、青年人住房保障力度。在做好低保低收入住房困难家庭基础上，继续将符合条件的市区新就业和稳定就业外来务工人员等新市民、青年人纳入公租房保障；探索保障性租赁住房建设，加大力度解决新市民过渡性住房需求。

稳步推进城市棚户区改造。根据宣城市社会经济发展、人口情况、财力状况以及实际需求情况，按照“尽力而为、量力而行”原则，科学确定年度棚户区改造计划。

（四）积极培育住房租赁市场

规范发展住房租赁市场。建设住房租赁监管服务平台，将保障性租赁住房、企业自持租赁住房、中介机构代理房源、个人出租住房等各类房源纳入平台统一监管。引导租赁双方通过线上办理信息发布、房源核验、合同网签备案、租金监管等，为住房租赁相关人提供网上一站式服务，全流程监管，强化住房租赁交易安全。加强与公安、城管、市场监管、街道等部门的信息互通共享，形成监管合力。

多渠道增加租赁住房房源。支持盘活存量住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，扶持一批具有良好品牌、诚信经营的企业为住房租赁市场起到示范带动作用。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住房设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。探索推动非房地产企业依法取得国有土地作为租赁住房用地。

支持住房租赁消费。对依法登记备案的住房租赁企业，给予税收优惠政策支持。对出租住房并办理租赁备案的个人，给予税收减免。落实提取住房公积金支付房租政策。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可按规定提取夫妻双方住房公积金用于支付房租。

加大住房租赁市场金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控的原则，向住房租赁企业提供金融政策支持。支持住房租赁企业申请政策性贷款、发行企业债券、申报专项资金。

（五）科学配置公共服务资源

1.提升居民居住品质

全力打造“15分钟”生活圈。为促进本地居民获得更丰富的城市生活，加快促进农业转移人口市民化，以步行十五分钟为空间尺度，倡导社区功能混合布局和土地混合利用。按照居住区规划人口规模和合理服务半径，加强城市基本商业网点、教育、医疗、养老、文化、体育、科技、物流配送等城市公共服务设施建设打造“15 分钟优质生活圈”，构建惠民便民、功能多元、均等化全覆盖的公共服务体系。为居民就近消费和就业生活提供优质空间载体。

建立健全公服设施配套。民政、教育、卫健等有关部门应对接自然资源部门，建立配套设施台账，将需要配套建设和无偿移交的设施纳入新增居住用地公开出让的条件，一并确定建设义务主体，同步设计、同步施工、同步验收。加快推进公共服务供给制度改革，进一步借助市场，引入社会资本和专业队伍，多渠道提升公共服务供给能力和服务水平。

打造生态友好型社区。推动住房建设领域实现绿色转型发展，落实海绵城市理念，支持和引导房地产开发企业加大绿色新型建材、新型节能科技、环境卫生设施等方面的投入，完善住房小区绿色基础设施配套，打造新一代绿色健康住房，通过促进绿色健康新消费。

2.推动教育体系高质量发展

规范教育配套设施建设。继续落实《宣城市市区中小学幼儿园建设与发展三年行动计划（2019-2021）》（宣政办[2019]1号）文件，加快完成既定的教育配套设施建设，补齐教育配套设施短板。积极推进《宣城市中心城区中小学、幼儿园布点规划（2020-2030）》落地落实，对新建房地产开发项目和老旧小区改造项目应将中小学、幼儿园等纳入公共管理和公共服务设施建设规划，并按照相关标准和规范予以建设，确保幼儿园、中小学等教育配套设施与首期建设的居民住宅区同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用。

加快高等教育发展。支持合肥工业大学宣城校区建设中国一流大学（特色）和世界一流学科，增设宣城发展急需的专业和专业群。支持宣城职业技术学院建成地方技能型高水平大学和申办本科专业，创建宣城职业技术大学。支持皖南医药卫生学校创建医药卫生高等院校，启动安徽工业技师学院建设。积极引进高校在宣办学或设立分支机构。鼓励创建民办应用型本科院校。

（六）提升物业管理和服务水平

以党建引领推进物业管理工作。以党建引领，建立和完善在社区党组织领导下，社区居委会、业主委员会和物业服务企业共同参与的“三位一体”住房小区议事协调机制。对涉及物业管理的重大事项和重要问题，可采用社区民情恳谈会等形式，利用“互联网＋共建共治共享”等线上线下手段，引领各类组织和业主有序参与事前、事中、事后全过程监督，统筹推进邻里和睦、环境美好、文明有序的美好住房小区建设。

切实解决住房小区物业管理难题。实行住房小区综合治理责任重心下移。制定综合执法进小区责任清单，推进物业管理矛盾纠纷综合调处工作，完善物业服务第三方评价制度。加强住房小区公共收益监管，创新住房专项维修资金使用和续筹办法。整治住房小区毁绿种菜、高空抛物、乱搭乱建等违法违规现象，有效解决住房小区宠物饲养、车辆停放等难题。提高老旧小区、征迁安置小区、公租房小区物业服务水平。

引导物业服务企业开展增值服务。加大社区信息化投入，全面建成社区服务管理一体化融合平台，实现智慧物业。加快物业服务标准化、品牌化建设步伐。推动物业服务企业发展线上线下服务，建设以居住社区为基本单元的消费新平台，引导物业服务企业统筹物的管理和人的服务，积极发展养老、家政、助餐、电商、健身、文化等业务，拓展经营范围，开展物业增值服务，促进物业服务行业高质量发展，更好地满足居民便捷的生活需求。

推动绿色社区创建行动。将绿色社区创建与基层党组织、居民自治机制、社区服务体系有机结合起来，促进居民形成共识，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，推动城市治理进社区。结合城镇老旧小区改造、市政基础设施和公共服务设施维护等，加强社区基础设施建设，推动社区养老服务站、家政、卫生服务中心、健身等基本公共服务全覆盖，营造社区生活宜居环境。以社区居民对美好生活的向往为中心，从邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理等九个方面，积极开展未来社区建设试点。

（七）构建合理住房空间布局

1.总体布局

贯彻现行总规“中优、西拓、南整、北控、东调”的空间发展策略，打造“双城双片、内核外圈；双源双廊、山水相嵌”的城市空间结构。

中部主城：承担城市和区域层面的各项主要职能，以公共服务、居住、商业、商务为主，工业为辅。

西部新城：打造公共服务、居住、商业、商务、工业等多元功能复合的综合新城。

北部片区：形成以工业为主，居住为辅的发展片区。同时结合临港自贸区建设，推进产城融合发展。

东部片区：形成以专业市场为主，工业物流为辅，配套商业、居住的发展片区。

2.居住用地布局

现行总规中中心城区内增量用地主要集中在西部新城，宜集中连片开发，注重规模效应和城市综合功能的实现；中部主城和东部、北部片区增量用地宜依托既有中心城区有机生长。

存量用地主要集中在中部主城和东部、北部片区，在坚持与增量用地开发相结合基础上，中部主城突出功能优化和环境改善，东部、北部产业片区突出产业转型和土地利用效率提升。

基于中心城区的整体空间结构，考虑重大要素的分割格局，依据居住服务设施的配套要求，将中心城区分为2个大型居住片区（中部主城和西部新城，分别包含若干居住社区）和外围的3个独立居住社区（分别为北部社区、东部社区、南部社区）。共计26个居住社区。

3.“十四五”重点发展片区

根据现行城市总规总体布局和居住用地布局，规划结合《宣城市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》和《宣城市城市建设十四五规划》确定的“十四五”期间城市发展目标和建设重点片区，以及《宣城市本级经营性国有建设用地使用权土地储备三年滚动计划(2021-2023年)》确定的未来几年土地收储及供应计划，最终确定宣城城市“十四五”住房发展重点片区及供应规模：

中部主城——中央生态绿地西侧片区。东北至中央生态绿地，东南至宛陵路，西南至梅溪路，西北至水阳江大道，总面积约1.3平方公里。“十四五”期间，片区可供应约29公顷居住（商住）用地。平均容积率1.4，可供应住房：约40.6万平方米，约2900套。

中央绿轴现已初步建成，片区周边基础设施、公共服务设施等亟需进一步完善，片区西侧可开发建设用地较为充足，是未来主中心城区居住用地开发的重要方向。片区主要发展高品质住房。

中部主城——水阳江城区段片区。

（1）海棠片区：东、北至水阳江，西至皖赣铁路，南至水阳江大道，总面积约2.8平方公里。“十四五”期间，片区可供应约31公顷居住（商住）用地。平均容积率1.8，可供应住房：约55.8万平方米，约4650套。

（2）高铁站片区：东至水阳江，西至皖赣铁路，南至阳德路，北至宛陵东路，总面积约1.7平方公里。“十四五”期间，片区可供应约44公顷居住（商住）用地。平均容积率1.6，可供应住房：约70.4万平方米，约5860套。

（3）江东片区（庆丰圩片区）：东、北至水阳江大道，西南至水阳江，总面积约2.1平方公里。“十四五”期间，片区可供应约27公顷居住（商住）用地。平均容积率1.6，可供应住房：约43.2万平方米，约3600套。

片区内水阳江大道、宛陵路、阳德路等城市主干道均已建成通车，片区内蓄水工程，滨江绿化景观建设，海棠片（敬亭圩片区）、高铁站片、江东片区（庆丰圩片区）道路、基础设施建设和公服配套设施建设现已纳入城市近期建设计划，片可开发建设用地较为充足，是未来主城区拓展的主要片区。片区住房建设以拆迁安置为主，滨江地带建设高品质住房。

中部主城——宛陵湖片区。东至响山路，西至薰化路，南至沪渝高速，北至水阳江大道，总面积约4.6平方公里。“十四五”期间，片区可供应约43公顷居住（商住）用地。平均容积率1.8，可供应住房：约77.4万平方米，约6450套。

宛陵湖南侧大畈杨村棚改拆迁现已基本完成，片区待开发用地均为熟地，是中心城区居住开发的重点片区。在满足安置房建设的同时，片区主要发展普通商品住房。

中部主城——宣酒小镇及周边片区。东至水阳江大道，西至沪渝高速，南至宝城路，北至梅溪路，总面积约6.5平方公里。“十四五”期间，片区可供应约106公顷居住（商住）用地。平均容积率1.5，可供应住房：约159万平方米，约13100套。

随着主城西部“退二进三”发展，规划结合宣酒小镇建设，打造主城西部，拥山傍水、徽风皖韵、功能完善的高品质社区。片区主要发展中高品质住房。

西部新城——彩金湖片区。东南至创业路，西南至青弋江大道，北至宝城路，东北至沪渝高速，总面积约11.1平方公里。“十四五”期间，片区可供应约81公顷居住（商住）用地。平均容积率1.5，可供应住房：约121.5万平方米，约10100套。

随着创业路、青弋江大道的通车以及文景路等城市干道的建设，片区作为总体规划确定的产业片区与文教片区交汇处的公共中心职能逐步凸显，亟需配置生活居住、公共服务、商业休闲与商务接待等功能。片区主要发展高品质住房。

西部新城——铜山铁山（新港）片区。东至沪渝高速，西至清流路，南至宝城路，北至春华路，总面积约4.6平方公里。“十四五”期间可供应约77公顷居住（商住）用地。平均容积率1.6，可供应住房：约123.2万平方米，约10200套。

以产业园区为发展重点，集中开发铜山铁山（新港）居住片区，发展集休闲、娱乐、居住于一体的房地产，进一步将铜山铁山（新港）片区打造为西部新城未来产业服务中心。片区主要发展普通商品住房，同时配套建设人才公寓。

东部片区——生活服务片区。东至南猗湖大道、兰香街，西至泥湾路，南至鳌峰东路，北至水阳江北大道，总面积约2.0平方公里。“十四五”期间，片区可供应约40公顷居住（商住）用地。平均容积率1.8，可供应住房：约72万平方米，约6000套。

现代服务业产业园区快速发展，产业服务及相关配套设施的缺失愈发明显。补充居住、公共服务设施，在促进产业发展的同时，带动人口聚集、实现以产兴城，产城共融，成为园区未来发展的重要目标。片区在满足产业园区拆迁安置、人才安居的同时，发展普通商品住房以满足农村居民进城购房需求。

重点发展片区可供应居住（商住）用地总计478公顷，可供应住房约763.1万平方米，6.29万套，约占总需求的85%。其他地区预留15%的机动用地（规模）。

注：依据《宣城市城市建设十四五规划》，“十四五”新增居住（商住）用地7.0平方公里。

（八）推进城市有机更新

1.深入实施老旧小区改造

根据《宣城市十四五老旧小区改造规划》

（1）实施综合改造类项目（基础类+完善类改造）共171个，概算总投资约13.41亿元。其中，2000年底前建成的128个，建筑面积约188.27万平方米，概算总投资约8.98亿元。2005年底前建成的43个，建筑面积约91.82万平方米，概算总投资约4.43亿元。

（2）实施适老化改造多层住房加装电梯项目1个，每年计划实施加装100部电梯，概算总投资约2.5亿元，采用居民出资，政府补助，引进社会资本等方式，积极推进整小区多层住房加装电梯。

（3）谋划片区改造类项目（提升类改造）15个，框算总投资约30亿元，含土地及房屋征迁、社区综合服务设施建设（可包括邻里中心、卫生服务、养老、幼托、助餐、家政保洁、便民市场等设施）、微循环、智慧社区建设等费用。

（4）谋划夏渡老街片区、孙埠老街片区改造类项目2个，框算总投资约4.6亿元。

（5）力争将2006-2015年底前建成的保障房小区（含安置区）纳入规划范畴，计划实施项目17个，建筑面积约213.6万平方米，概算总投资约4.21亿元。

（6）结合城市雨污分流官网改造计划，分片分步确定年度计划。

“十四五”中心城区老旧小区改造项目分布图

2.稳步推进棚户区改造

谋划实施8个棚改项目，分别为：巷口桥及周边区域项目、三峡移民点及周边项目、大畈杨村及周边二期项目、肉联厂山上宿舍及周边项目、花屋新村及周边二期项目、向阳（原夏渡老乡政府）及周边项目、五星庆丰及周边区域项目、后福村及周边区域项目，总改造范围面积约556公顷，拆迁量约28.3万平方米。

“十四五”中心城区棚户区改造项目分布图

（九）创新管理服务体制机制

1. 加强政策制定和市场分析引导

落实房地产相关政策。认真贯彻落实国家、省以及宣城市已出台的房地产调控政策，对国家以及省新出台的政策，认真研究，加快制定我市贯彻意见。加强房地产调控政策宣传，准确解读调控政策出台的背景以及主要内容，积极释放正面信号，引导市场理性发展，稳定市场预期。

加强信息公开和舆论引导。定期发布房地产市场交易信息，及时公布新建商品房投资、供应、销量等指标运行情况。健全网上舆情监测机制，及时通过政务网站及新媒体澄清涉及房地产市场的各类不实传言，回应社会关切热点。依法依规处置网络媒体恶意炒作渲染房价涨跌、散布虚假信息等行为，并加大新闻媒体曝光力度。

2.加强房地产市场监管

建立房地产市场监测体系。加强住房信息系统建设，建立以新建商品住房销售价格、存量住房销售价格、住房用地价格、住房租赁价格为核心指标，综合运用信贷、财税、供需量等参考指标，对中心城区房地产市场运行情况实施日常监测。

加强商品住房预售管理。建立商品住房价格会商机制，引导房地产开发企业根据楼面地价、建造成本、合理利润等因素，结合同区域、同楼盘、同类型项目，合理申报备案价格。加强预售资金监管，保障工程施工必要的建设资金，防止项目出现烂尾。逐步提高预售条件，适时开展现房销售试点。

加大对违法违规行为的查处力度。加强对房地产企业及从业人员的管理，按照住房城乡建设部等八部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）文件要求，持续开展房地产市场秩序专项整治，对出售未取得商品房预售许可的商品房、违规收取认筹金和房价款、捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、拒绝使用公积金、捆绑销售、制造市场恐慌、发布虚假房源信息和广告、恶意炒作、哄抬房价、违规代理销售等违法违规行为实施部门联动查处，联合惩戒，将严重失信企业及其法人代表纳入“黑名单”管理，进一步维护房地产市场秩序。

3.优化房地产市场营商环境

推进建立工程建设领域联合审批机制。贯彻落实国家工程建设项目制度改革要求，规范和统一审批管理体系，房地产开发项目报建“一窗受理、并联审批”，由市住建局牵头，进一步明确各部门职责，明晰工作规程，规范审批行为，简化缩短项目审批流程，确保审批各阶段、各环节无缝衔接。建立审批协调机制，及时协调解决部门意见分歧。建立跟踪督办制度，实时跟踪审批办理情况，对全过程实施督办。

建立房地产企业信用管理平台。推进房地产企业信用体系建设并不断迭代升级，建立房地产企业信用管理平台。根据企业信用等级，建立健全房地产企业分级分类监管清单。对各类市场主体及从业人员的行为实时记录，并进行信用评价，实行守信联合激励和失信联合惩戒。发挥房地产行业协会作用，加强房地产企业从业人员岗位培训，树立从业人员遵纪守法、诚信经营的理念，完善行业自律机制。

六、年度实施计划

（一）住房年度建设计划

安置住房按照前两年集中开发、后三年逐步放缓的方式安排；保障性租赁住房（人才公寓）按2023-2025年每年200套通过在出让地块配建等方式筹建。商品住房按照5%左右的年增长量安排，高品质（大户型）比例逐年递增。

（二）棚户区及老旧小区建设计划

1、加快棚户区改造

“十四五”期间，分年度完成8个棚户区改造项目。

2、全力推进老旧小区改造

2021年，计划改造27个小区，涉及约1.2万户，建筑面积约98.61万平方米。

2022年，计划改造27个小区，涉及约0.52万户，建筑面积约54.45万平方米。

2023年-2025年，按照“基本等同2022年目标任务数”实施，做到2000年以前的应该尽改，2001-2005年底建成的占比不得超过总改造计划任务的15%，完成“十四五”改造任务。

七、规划实施保障

（一）加强组织协调

充分发挥我市房地产市场调控联席会议制度，定期通报房地产市场运行情况，研究解决房地产市场发展中出现的重大问题，保持房地产市场稳定健康发展。加强我市房地产市场调控联席会议成员单位工作协调机制，各司其职，密切配合，认真落实我市“十四五”城市住房发展规划。

（二）完善评估机制

贯彻落实规划制定的目标任务，根据每年经济社会发展的实际情况，调整住房发展年度实施计划。及时监测、跟踪规划执行情况，及时发现和解决住房发展过程中存在的问题。在规划的中期，由主管部门会同有关部门共同对本规划的实施进行评估，对相关目标进行修正调整，确保规划的顺利实施。

（三）做好宣传引导

坚持正确舆论导向，深入开展住房发展规划和房地产市场相关的宣传解读，及时解答社会各界关注的热点问题，主动回应社会关切，合理引导社会预期。充分发挥各类媒体的作用，加强正面引导，对规划实施过程中的典型经验和成效及时进行总结宣传，在全社会营造有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

（四）落实地方主体责任

各县（市）、区人民政府是房地产市场调控的责任主体，负责贯彻落实国家、省和市有关房地产市场调控工作的决策部署，可参照本规划方案，结合本区域房地产市场情况，制定并出台本辖区“十四五”住房发展规划，各县（市）、区人民政府批准后，报市住建局备案。